- 築年数が古くても、収益物件は売却できます。評価は、築年数だけでなく、入居状況・修繕の状況・土地の価値で決まります。
- 売却前に、入居状況・修繕の履歴・融資残高を整理しておくと、話が早く進みます。
築古の物件は、何が見られるのか
築年数が古い物件は、建物の価値が下がっている分、土地の価値と、今の収益力が、評価の中心になります。建物が古くても、入居者が付いていて家賃が安定していれば、収益物件として評価されます。
一方で、買い手が気にするのは、これから先にかかる修繕費です。屋根、外壁、給排水の設備などの状態によって、買い手が見込む費用が変わり、価格にも反映されます。
築年数と融資の関係
買い手が金融機関から融資を受けるとき、建物の残りの耐用年数が、融資の期間の目安として見られることがあります。税法上の法定耐用年数は、木造で22年、鉄筋コンクリート造で47年などと定められています。
築年数が進んだ物件は、融資の期間が短くなったり、融資が付きにくくなったりする場合があります。ただし、扱いは金融機関ごと、物件ごとに異なります。融資を使えない買い手は、現金で買える人や、不動産会社に限られやすくなります。
売却前に整理しておくこと
次の点を整理しておくと、査定の精度が上がります。揃っていなくても、ご相談はできます。
- 入居状況と家賃：部屋ごとの入居・空室と、家賃の一覧（レントロール）です。
- 修繕の履歴：屋根・外壁・設備の工事の時期と内容です。
- ローンの残高：返済予定表や残高証明で分かります。
- 建物や土地の書類：登記簿謄本、固定資産税の納税通知書、図面などです。
売り方の考え方
築古の物件は、リフォームをしてから売る方法もありますが、費用をかけても、その分が価格に上乗せされるとは限りません。現況のまま売る方法と、手を入れてから売る方法を、手元に残る金額で比べるのが基本です。
修繕の負担が重い、時期を決めたいという場合は、現況のまま買い取る方法が向いています。買取と仲介の違いは、別のコラムで整理しています。
よくある質問
築40年を超えた一棟アパートでも、売れますか？
売れます。ただし、融資を使える買い手が限られるため、価格や期間は物件ごとに大きく変わります。入居状況、建物の状態、土地の条件を合わせて、個別に査定します。
古くて、修繕が必要な状態でも、そのまま売れますか？
現況のまま売れます。仲介でも買取でも、修繕せずに売る方法はあります。ただし、修繕の費用を見込んだ価格になります。
建物を解体して、土地として売ったほうがよいですか？
一概には言えません。入居者がいる場合は、解体できません。また、解体の費用と、建物を残した場合の価格を比べる必要があります。先に、査定で比べることをおすすめします。
旧耐震の建物は、売れませんか？
売れないわけではありません。ただし、買い手から耐震性の確認を求められたり、融資が使いにくくなったりすることがあります。
この記事は、一般的な考え方を説明したものです。個別の物件や、税金・法律の判断は、状況によって変わります。税金は税理士に、法律は弁護士に、ご確認ください。ご希望の場合は、税理士・弁護士・司法書士などの専門家をご紹介することもできます。紹介にあたって、当社が費用を受け取ることはありません。