- 結論：2026年の地価調査では、全国の地価は上昇が続いています。ただ、地価が上がることと、収益物件の価値が上がることは、同じではありません。
- 金利が上がると、借入で買う人の出せる価格には下押しの力がかかります。一方、インフレは価格を押し上げる力になります。どちらが強く働くかは、地域や物件によって違い、断定はできません。
- 北関東の収益物件のオーナーは、地価のニュースだけで判断せず、ご自身の物件の手残りと、今の売却価格を確認することが大切です。
この記事の目次
2026年の地価調査では、何が起きていますか？
国土交通省は、2026年9月15日に、令和8年の都道府県地価調査の結果を公表しました。
全国の平均は、全用途・住宅地・商業地のいずれも、5年連続で上昇しています。三大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）でも上昇が続き、東京圏と大阪圏は、上昇の幅が広がりました。
三大都市圏以外の地方圏も、全用途・住宅地・商業地のいずれも、4年連続の上昇です。ただし、商業地の上昇の幅は縮み、札幌・仙台・広島・福岡の地方四市も、上昇の幅が縮んでいます。
金利が上がると、不動産の価格はどう動きますか？
金利が上がると、借入で不動産を買う人は、毎月の返済が増えます。そのため、同じ収入でも、出せる価格が下がります。この力は、価格を抑える方向に働きます。
一方で、インフレが続くと、建築費や人件費が上がります。土地や建物の値段が、押し上げられる力も働きます。
つまり、価格は、金利だけでは決まりません。押し下げる力と、押し上げる力のどちらが強く働くかは、地域や物件の種類、買う人の資金の出どころによって違います。「金利が上がるから、価格が上がる」「下がる」と、一つに言い切ることはできません。
首都圏と地方では、何が違いますか？
人や企業が集まる首都圏は、買いたい人が多く、供給が限られるため、価格が下がりにくいと見る意見があります。地価調査でも、東京圏は上昇の幅が広がっています。
一方、地方でも、圏全体では地価は上がっています。ただ、地域や物件によって、差は開きやすくなります。駅や幹線道路に近い、賃貸の需要がある、買い手がつきやすい場所と、そうでない場所では、動きが違ってきます。
首都圏でも、金利が上がりすぎれば、価格の伸びが鈍る時期が来るかもしれません。今後の動きは、誰にも断定できません。
地価が上がっても、収益物件の価値は上がるのですか？
地価が上がることと、収益物件の価値が上がることは、別の話です。収益物件の価格は、その物件が生む収益と、買主が求める利回りで決まるからです。
たとえば、年間の収益が450万円の物件は、買主が求める利回りが6％なら約7,500万円、7％なら約6,430万円、8％なら約5,625万円が目安です。金利が上がって、買主が求める利回りが上がれば、収益が同じでも、価格は下がります。これは考え方を示す仮の数字で、実際の価格は物件ごとに異なります。
また、築年数が古い物件は、建物の価値が下がっていきます。空室や修繕の費用も重なります。土地の値段が上がっていても、収益物件としての評価は、別に考える必要があります。
北関東の収益物件のオーナーは、何を確認すればよいですか？
地価のニュースに一喜一憂せず、ご自身の物件について、次の点を確認してください。
- 今の手残り：家賃収入から、返済・管理費・税金・修繕の積立を引いた金額。
- 金利が上がった場合の手残り：1ポイント、2ポイント上がったときの返済額を試算します。
- 空室と修繕を入れた場合：空室が増えたり、大きな修繕が必要になったりしても、続けられるか。
- 今の売却価格とローンの残り：売った場合に、手元にいくら残るか。
- 持ち続ける場合との比較：続けた場合の収支と、売った場合の状況を並べて見ます。
売却を考えるなら、まず何をしますか？
売ると決める前に、まず今の売却価格を知ることをおすすめします。価格を知ったうえで、持ち続けた場合の収支と比べれば、納得して判断できます。
当社は、収益物件を、当社が買主となって、現況のまま買い取ります。買主の融資の審査の結果を待つ必要がありません。空室が多い物件、築年数が古い物件、賃貸中の物件も、ご相談ください。査定・現地確認・買取のお見積もりは無料です。お断りになった場合も、費用はかかりません。当社で買い取れない物件は、仲介という形で、他の買取業者をお探しします。
出典
国土交通省「令和8年都道府県地価調査」（2026年9月15日公表）。全国・三大都市圏・地方圏の傾向は、この公表にもとづいています。日本銀行の政策金利は、別のコラム「日銀の議事要旨で、利上げが続く方向が示されました」をご覧ください。
よくある質問
金利が上がると、不動産の価格は下がりますか？
借入で買う人の出せる価格には、下押しの力がかかります。一方で、インフレによる建築費や土地の値上がりは、押し上げる力です。どちらが強く働くかは、地域や物件によって違い、一つに言い切ることはできません。
地価が上がっているのに、所有しているアパートの査定が低いのはなぜですか？
収益物件の価格は、土地の値段だけでなく、収益・築年数・空室・修繕の状況で決まるためです。個別の事情を伺ったうえで、査定の内訳をご説明します。
首都圏の不動産を買った方がよいですか？
当社は、個別の投資のおすすめはいたしません。購入は、ご自身の資金計画や、将来の金利・空室のリスクを踏まえて、判断してください。必要な場合は、専門家をご紹介することもできます。紹介料はいただいていません。
売るかどうか決まっていなくても、査定を頼めますか？
ご依頼いただけます。査定は無料で、売却をお願いする必要はありません。持ち続ける場合との比較の材料として、お使いください。
この記事は、一般的な考え方を説明したものです。個別の物件や、税金・法律の判断は、状況によって変わります。税金は税理士に、法律は弁護士に、ご確認ください。ご希望の場合は、税理士・弁護士・司法書士などの専門家をご紹介することもできます。紹介にあたって、当社が費用を受け取ることはありません。