金利が上がると、収益物件の投資は苦しくなります。売却を考える人が増える理由と、判断の順番

金利が上がると、なぜ収益物件の投資は苦しくなるのですか？

日本銀行は、2026年6月に政策金利を1.0％程度へ、9月に1.25％程度へ引き上げました。今後も、経済や物価の状況に応じて引き上げていく方針が示されています。

収益物件の投資は、借入をして物件を買い、家賃収入で返済するのが一般的です。借入の金利が上がると、家賃が変わらなくても、返済だけが増えます。

政策金利は、おもに変動金利の借入に影響します。長期の固定金利は、10年物国債の利回りなど、長期の市場金利の動きの影響を受けます。どちらの借入でも、金利が上がる局面では、返済の見直しが必要になります。

返済は、どれくらい増えますか？

例として、5,000万円を25年・元利均等返済（毎月の返済額が一定になる方法）で借りた場合を計算します。わかりやすくするために置いた仮の条件で、実際の借入条件とは異なります。

• 金利2％：年間の返済は約254万円
• 金利3％：年間の返済は約284万円（2％より約30万円増）
• 金利4％：年間の返済は約317万円（2％より約63万円増）

返済が増えると、手残りはどうなりますか？

年間の家賃収入が600万円、経費（管理費・固定資産税・保険料など）が家賃の4分の1にあたる150万円の物件を仮に置くと、返済前の収益は450万円です。金利2％なら、返済後の手残りは約196万円です。

金利が3％になると約166万円、4％になると約133万円まで減ります。ここに空室や修繕が重なると、手残りがなくなる場合もあります。

変動金利で借りている場合は、金利の変化が返済にそのまま響きます。固定金利でも、借り換えや期間満了のときに、新しい金利が適用されます。

金利が上がると、売却価格にも影響しますか？

収益物件の価格は、収益と、買主が求める利回りで決まります。買主が借入に頼る場合、金利が上がれば、出せる価格が下がります。

たとえば、年間の収益が450万円の物件なら、買主が求める利回りが6％のとき約7,500万円、7％のとき約6,430万円、8％のとき約5,625万円が目安です。これも考え方を示す例で、実際の価格は物件ごとに異なります。

また、買主が融資を使う場合、審査が厳しくなると、契約まで進まないこともあります。

売却を考える人が増えるのは、なぜですか？

返済が増えて手残りが減ると、「このまま持ち続けられるか」を考える人が増えます。空室や修繕の費用が重なれば、なおさらです。

ただし、実際に売却する人がどれだけ増えるかは、金利や景気の動きによって変わり、断定はできません。大切なのは、市場の動きを待つことではなく、ご自身の物件の収支で判断することです。

売るか持つか、どの順番で考えればよいですか？

次の順番で整理すると、判断しやすくなります。

• 現在の手残りを確認する：家賃収入から、返済・管理費・税金・修繕の積立を引いた金額です。
• 金利が上がった場合の手残りを計算する：金利が1％、2％上がったときの返済額を試算します。
• 空室と修繕を入れて計算する：空室が増えた場合や、大きな修繕が必要になった場合でも、続けられるかを見ます。
• 今の売却価格を知る：売却価格とローン残高を並べて、手元に残る金額を確認します。
• 持ち続ける場合と並べて比べる：続けた場合の収支と、売った場合の手元の資金を比べます。

買取で売るという選択肢は、どんなときに向きますか？

融資を使う個人投資家に売る場合は、買主の審査の結果で契約が進まなくなることがあります。築年数が古い物件や、空室が多い物件は、融資が付きにくい傾向があります。

当社の買取は、当社が買主となり、現況のままお引き受けします。買主の融資の審査の結果を待つ必要がないため、時期や条件の見通しを立てやすくなります。一方、一般のお客様や個人投資家が買主になる場合は、融資の審査の結果を待つ必要があります。空室が多い物件、築年数が古い物件、賃貸中の物件もご相談ください。

査定・現地確認・買取のお見積もりは無料です。お断りになった場合も、費用はかかりません。当社で買い取れない物件は、仲介という形で、他の買取業者をお探しします。

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