- 結論：2026年11月5日に公表された日銀の議事要旨では、委員が、引き続き政策金利を引き上げていく方向で一致していました。融資を使っている収益物件のオーナーは、返済がさらに増え、財務が苦しくなる可能性があります。
- 物価に上振れの兆候があれば、利上げのペースを速める意見も出ました。ただし、今回の公表で、追加の利上げが決まったわけではありません。市場の利上げ期待が先行している、という見方もありました。
- 金利の先行きは断定できません。金利がさらに上がっても、手残りが残るかを、今のうちに計算しておくことをおすすめします。
この記事の目次
11月5日に、何が公表されたのですか？
日本銀行は、2026年11月5日に、9月17・18日に開かれた金融政策決定会合の議事要旨を公表しました。議事要旨は、会合での委員の議論を、まとめたものです。
この会合では、政策金利を、1.0％程度から1.25％程度へ引き上げることが決まっています。採決は、賛成7人、反対2人でした。反対した2人は、据え置きが望ましいという意見でした。今回の議事要旨の公表で、新たな利上げが決まったわけではありません。
議事要旨では、利上げについて何が語られていましたか？
議事要旨から、おもな点を整理します。
- 全体の方向：委員は、経済・物価・金融情勢に応じて、引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していくことが適当、という認識で一致していました。
- 金融環境の評価：政策金利を引き上げても、実質金利はなお低い水準で、金融環境は緩和的な状態にある、という認識も示されました。
- ペースを速める意見：ある委員は、物価に上振れの兆候がみえれば、利上げのペースを速めざるを得ない、との認識を示しました。
- 慎重な意見：別の委員は、市場の利上げ期待が、国内の経済・物価の状況と比べて、やや先行しているように思われる、との見方を示しました。据え置きが望ましいとする委員も、複数いました。
これは、すぐに金利が大きく上がるという意味ですか？
そうとは言えません。議事要旨に出てくる意見は、一人ひとりの委員のものです。「ペースを速める」という意見は、ある委員のもので、日銀全体の決定ではありません。
一方で、委員全体が「引き続き利上げをしていく方向」で一致していたことは、押さえておく必要があります。いつ、どれだけ上がるかは、物価や景気の動き次第で、誰にも断定できません。
金利が上がると、収益物件の財務はどうなりますか？
借入の金利が上がると、家賃が変わらなくても、返済だけが増えます。たとえば、5,000万円を25年・元利均等返済で借りた場合の年間の返済は、金利2％で約254万円、3％で約284万円、4％で約317万円です。これは、わかりやすくするために置いた仮の条件での計算です。
年間の家賃収入が600万円、経費が家賃の4分の1の150万円と仮に置くと、返済前の収益は450万円です。返済後の手残りは、金利2％で約196万円、3％で約166万円、4％で約133万円と減っていきます。空室や修繕が重なれば、さらに厳しくなります。
また、買主が融資を使う場合は、金利が上がると出せる価格が下がります。売却を考えるときの価格にも、影響が出ることがあります。
今のうちに、確認しておきたいことは？
金利の先行きに賭けるのではなく、上がっても続けられるかを確認しておくと、慌てずに済みます。
- 借入の金利の種類：変動金利か、固定期間があるのか。見直しの時期はいつか。
- 今の手残り：家賃収入から、返済・管理費・税金・修繕の積立を引いた金額。
- 金利が上がった場合の手残り：1ポイント、2ポイント上がったときの返済額を試算します。
- 空室と修繕を入れた場合：空室が増えたり、大きな修繕が必要になったりしても、続けられるか。
- 今の売却価格とローンの残り：売った場合に、手元にいくら残るか。
売却は、どんなときに選択肢になりますか？
試算をして、手残りが厳しい、あるいは将来の修繕や空室が不安という場合は、売却を選択肢に入れて考える方もいらっしゃいます。ただ、売ると決める前に、まず今の売却価格を知り、持ち続けた場合の収支と並べて比べることが大切です。
当社は、収益物件を、当社が買主となって、現況のまま買い取ります。買主の融資の審査の結果を待つ必要がありません。空室が多い物件、築年数が古い物件、賃貸中の物件も、ご相談ください。査定・現地確認・買取のお見積もりは無料です。お断りになった場合も、費用はかかりません。当社で買い取れない物件は、仲介という形で、他の買取業者をお探しします。
出典
日本銀行「金融政策決定会合 議事要旨（2026年9月17、18日開催分）」（2026年11月5日公表）。委員の意見や採決の内容は、この議事要旨にもとづいています。
よくある質問
議事要旨は、追加の利上げが決まったという意味ですか？
いいえ。議事要旨は、過去の会合での議論を後から公表したものです。今回の公表で、新たな利上げが決まったわけではありません。
利上げのペースが速まる、ということですか？
「物価に上振れの兆候があれば、ペースを速めざるを得ない」という意見が、ある委員から出ました。ただ、これは一人の委員の意見で、日銀全体の決定ではありません。市場の利上げ期待が先行している、という見方も出ています。
固定金利で借りていれば、影響はありませんか？
固定期間中は、返済額は変わりません。ただ、固定期間が終わるときや、借り換えのときは、そのときの金利が適用されます。契約の内容を、確認してください。
売るか持つか迷っています。査定だけ頼めますか？
ご依頼いただけます。査定は無料で、売却をお願いする必要はありません。持ち続ける場合との比較の材料として、お使いください。
この記事は、一般的な考え方を説明したものです。個別の物件や、税金・法律の判断は、状況によって変わります。税金は税理士に、法律は弁護士に、ご確認ください。ご希望の場合は、税理士・弁護士・司法書士などの専門家をご紹介することもできます。紹介にあたって、当社が費用を受け取ることはありません。