- 結論：相続税への備えで建てたアパートは、空室や修繕費、金利の上昇が重なると、手元にほとんど残らなくなります。そのまま子ども世代に引き継ぐと、負担になることがあります。
- 「相続税対策」と「相続対策」は、同じではありません。税金のことだけでなく、子どもがその不動産を持ち続けられるかまで考えるのが、相続対策だと私は思っています。
- 売ると決める前でも構いません。まず今の価格と、持ち続けた場合の収支を知るところから、ご相談ください。
この記事の目次
先日、こんなご相談がありました
先日、あるお客様がご来店されました。個人が特定されないよう、お話の一部は省いてご紹介します。
「子どもたちから、アパートはいらないと言われました」。お客様は、そう切り出されました。
そのアパートは、相続税のことを考えて建てたものでした。ところが人口が減り、空室が続いて、満室になることはなかなかありません。大規模修繕の費用も、出せる見込みがない。建てるときの計画には礼金の収入も入れていたのに、今は礼金が入らなくなってしまった。家賃は下がり続け、空室は増え、そこへ金利の上昇も重なって、手取りはほとんど残らない。そう話してくださいました。
退去が出れば、原状回復をして、エアコンも新しくする。建築費や設備の値段が上がっているので、費用は以前よりかかります。「このまま子どもたちに残して、やっていけるのか。不安で仕方ないんです」。
お子さまには、続けていく余裕がありませんでした
お客様の娘さんご夫婦は、それぞれの生活があります。お子さまの学校や進学のための積み立てもあります。離れた土地にある親のアパートを管理して、修繕費や返済の持ち出しまで引き受けるのは、現実には難しい。お客様は、そう考えておられました。
「だから、私の代で処分しなければいけないと思って、相談に来ました」。
お話を聞いていて、私も胸に迫るものがありました。安定した副収入になるはずだったものが、退去が出るたびに一喜一憂する不動産になってしまった。修繕費は高く、手残りはわずか。こうなると、不動産ではなく「負動産」だと言いたくなる気持ちも、分かります。
「相続税対策」と「相続対策」は、同じではないと感じました
お客様のお話を聞いて、つくづく思ったことがあります。相続税対策と、相続対策は、違うということです。
相続税対策は、相続税の負担をどう考えるか、という話です。アパートを建てる判断も、その一つだったのだと思います。ただ、長い借入を抱えたまま、空室や修繕の心配が続く不動産を子どもに残すことが、本当に子どものためになるのか。お客様は、そう自問自答されたのだと思います。
相続対策は、ご家族が、財産を無理なく引き継げるかまで考えることです。建てた時点で正しいと思えた判断でも、十年、二十年たてば、人口も金利も建築費も変わります。そこまで含めて、もう一度考え直す機会が、あってもよいのではないでしょうか。相続税の具体的な計算は、税理士にご確認ください。
売るか持つか。迷っているときに整理したいこと
「売ると決めたわけではない」という段階で、ご相談いただくことも多いです。そのときは、まず次のことを一緒に確認します。
- 今の収支：家賃収入から、返済、管理費、税金、修繕の積立を引くと、手元にいくら残るか。
- これから必要になる費用：大規模修繕や設備の交換が、いつ頃、いくらくらい必要になりそうか。
- 今の売却価格とローンの残り：売ったら、手元にいくら残るのか。足りないのか。
- ご家族の考え：お子さまは、この不動産をどう思っているのか。
買取という方法があります
空室が多い、古い、修繕が必要。そういうアパートは、一般のお客様や個人投資家に売ろうとしても、融資が付きにくいことがあります。買主様の融資の審査の結果を待つことになるので、いつ決まるかも見通しにくくなります。
当社の買取は、当社が買主になります。現況のまま、お引き受けします。ですから、買主様の融資の審査を待つ必要はありません。空室が多いアパートも、築年数が古いアパートも、修繕が必要なアパートも、まずお話をお聞かせください。
査定、現地の確認、買取のお見積もりは、無料です。お断りになった場合も、遠方への出張も、費用はいただきません。当社で買い取れない物件は、仲介という形で、他の買取業者をお探しします。ローンや税金、相続の手続きで専門家が必要なときは、弁護士や税理士、司法書士などをご紹介することもできます。紹介料はいただいていません。
一人ひとりの思いに寄り添って
不動産の取引には、一つひとつにドラマがあります。同じアパートの悩みでも、お客様ごとに事情も、思いも違います。
私たちは、お客様のお話をじっくり伺って、その方の思いに寄り添った取引をしていきたいと考えています。どうぞ、気軽にご相談ください。
よくある質問
ローンが残っているアパートでも、売却できますか？
ご相談いただけます。売却価格とローンの残りの差額や、金融機関との手続きによって、進め方が変わります。お話を伺ってから、整理してお伝えします。
入居者がいる状態のままでも、買取してもらえますか？
賃貸中のままでも、ご相談いただけます。現況のまま買い取る形も含めて、検討します。
子どもに話さないまま、売却の相談をしてもよいですか？
ご相談はいただけます。ただ、売却はご家族の将来にも関わることなので、お子さまとも話をしながら進めることをおすすめします。
売るか持つか迷っています。査定だけ頼めますか？
もちろんです。査定は無料で、売却をお願いする必要はありません。持ち続ける場合と比べる材料として、お使いください。
相続税のことは、相談できますか？
相続税の具体的な計算や申告は、税理士の仕事です。必要であれば、税理士をご紹介します。紹介料はいただいていません。
この記事は、一般的な考え方を説明したものです。個別の物件や、税金・法律の判断は、状況によって変わります。税金は税理士に、法律は弁護士に、ご確認ください。ご希望の場合は、税理士・弁護士・司法書士などの専門家をご紹介することもできます。紹介にあたって、当社が費用を受け取ることはありません。