融資が一番出やすい時期

2015/3/7

こんにちは。収益物件買取ドットコムです。

今日は銀行が融資したいタイミングのお話です。

銀行って普通は敷居が高いイメージがあってATMは使うけど、窓口の女性と話すのもお高い感じって無いですか?

更に、奥の方に座って難しそうな仕事をしている銀行マンっていったら、縁のない遠くの存在と思っていました。

でも最近は遠くの存在と思っている銀行マンともすごく近い存在として毎週のように情報交換しています。

そんな中で、銀行の融資の扉が開くタイミングを知ることができました。

銀行融資とは一年中同じ対応ではないんです。
ある一定の時期だけは融資の扉がフルオープンになります。

それを今日はお伝えします。

まず銀行と言えども「株式会社」です。
身近な会社組織と変わりありません。
ちょっと違うとすれば、証券取引所に公開している株式会社なので規模が大きい。
そのくらいです。

会社の一年は年度と呼ばれ銀行の場合、3月末で一年を閉めます。

一年を閉めたあとは、決算といって、年間成績を出すわけですが、会社の成長は数字で判断されるので前年対比を越えないとマズイんです。

預金残、貸出残などの目標があり、残高を超えるために数字を追い求めます。
このタイミングが一番審査が通りやすくなるタイミングです。

依って、3月のこの時期が一番数字が欲しい時期なので、積極姿勢になるんです。
3月だからってどんな案件でも通る訳ではありませんが、通りやすくなるのは業界内であれば周知の事実となっています。

銀行以外でも「決算大処分」とか「決算値引き」とか良く見かけますが、決算の数字は何がなんでも何とかしなければならないので、どこの会社も必死なんですね。

また上場会社には四半期毎の仮決算があるので、3月以外にも、6月、9月、12月のタイミングも数字に対してデリケートになる時期です。

よって、この時期に合わせて融資の申し込みをすると通りやすいんですが、

ポイントはココからです。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

融資が一番出やすいタイミングという事は、逆を返せば一番売りやすい時期でもあります。

よって、みなさんも物件を売却に出される場合は、この四半期を意識して四半期の1ヶ月から売りに出されると良いと思います。
一番融資が通りやすい時期に一番高く売る方法の1つです。

それでは。

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価格を決める前にリサーチしよう。

2014/6/15

こんにちは。収益物件買取ドットコムです。

前回の『適正な利回りについて』に続きまして、今日は『価格を決定する前にリサーチしよう』です。

不動産業界だけでなく自動車や質屋や山林など買取業界全体で言える事は『あわよくば足元見て安く買おう』という人たちが多いのが現状です。
人間の私利私欲が入ると当然かもしれませんが、そんな買取業者に法外の価格で安く売却する必要はないと思います。

安く叩かれてしまう原因として『売主がマーケットプライスを知らない』事が挙げられます。

不動産は大きなお金が動きます。
100万円違ったとしても、手元に100万円くるか来ないかでは大きな違いです。

物件には『適正価格』というものがあります。
みなさんも売却の前にまずはマーケットをリサーチしておきましょう。

そうすれば『大外れ』だけは無くなると思いますよ。

では。

適正な利回りについて

こんにちは。収益物件買取ドットコムです。

前回の収益物件・投資物件を高く売る方法に続きまして、適正な利回りについてです。

この利回りという指標ですが、構造によって異なります。   正直全くもって参考にならないケースがたまにあります。

建物構造には大まかに分類して
①RC造=鉄筋コンクリート造
②S造=鉄骨造
③LGS造=軽量鉄骨造
④W造=木造
の4種類があります。
実際にはもっと他にも構造はありますが、基本的な構造と市場に出回る物件はこの4種類と思って頂いてかまいません。

では、どの利回りがどのくらいの利回り目線なのかといいますと

・・・じつは構造だけでなく、エリア、築年数、建物種類、間取り、入居率、修繕履歴、規模、市中銀行、経済状況、市場物件数によっても変わってきますので、一概に言いづらいですが

ここでは基本条件を揃えて説明しましょう。

<基本条件>
エリア :群馬県・埼玉県北部・栃木県(北関東エリアの主要都市)
築年数 :築後18年以上~25年以内
建物種類:共同住宅(オールレジデンス)
間取  :1K(B/T別)
経済状況:2013年9月
物件数 :適正
入居率 :85%以上
修繕履歴:10年毎に実施済み
規模  :1億円前後
市中銀行:融資先あり

RC造・・・11%~12%
S造 ・・・14%~15%
LGS造・・・17%前後
W造 ・・・18%前後
——————————————————–
このような目線になります。
これが1億円ではなく5,000万円であったらどうでしょう。

RC造・・・11%~12%
S造 ・・・13%~14%
LGS造・・・17%前後
W造 ・・・18%前後
——————————————————–
ではもう一つ、これが3000万円だったらどうでしょう。

RC造・・・11%前後
S造 ・・・12%~13%
LGS造・・・14%前後
W造 ・・・15%前後
——————————————————–
このように微妙ながら若干ですが、変わります。
一概には言えないのが現状ですが、一つの目線としてお考えください。

収益物件・投資物件を高く売る方法

こんにちは。収益物件買取.comの馬場です。

 

前回の『収益物件・投資物件を買い取ってもらうタイミング』に引き続き、収益物件・投資物件を高く売る方法ですが、

これは購入予定の投資家がどこを見ているのかを知ると分かりやすいと思います。

 

投資家は賃貸物件から上がる家賃収入を目的に不動産を買います。

家賃収入の収益が目的でありながら、他人に部屋を貸して賃料収益を上げる為、建物メンテナンス費用も必然と必要となり相対的に価格決定します。

ゆえに家賃収入が上がる物件であり、且つ現況も家賃収入が上がっている(入居率90%以上)で建物も今まで定期的にメンテナンスを行って、大規模修繕も終了している物件などは、収益物件買取.comの買取でなくても仲介で高く売る事が可能です。

<<収益物件仲介のご依頼なら収益物件販売専門店のスリーラージにご依頼下さい。>>

 

収益物件買取.comの強みは最短5日で現金化でき売却の情報流出にかかる機密性が高い事であります。

仲介ではエンドユーザであるお客様を探す時間もかかり広告などにより近所や管理会社、入居者には隠せない。また仲介会社や検討者との交渉など手間がすごくかかる事。売れない可能性がある。売れるまでに時間がかかる。リフォームが必要な場合がある。。。。etc

などなど、仲介では高く売れるのと同時に多くのデメリットも出てきます。

家賃収入のあがる収益物件を売却するということは、一般的な目線で云ったら『個人又は法人の内部経済状況が良くないのではないか』と思われます。

通常なら家賃収入という返済原資があるのだから、売却する必要なんて無いにも関わらず、、、と思われがちなので

収益物件の分野においては買取需要が非常に多くあるのが現状です。

 

そうは云っても入居率が良ければ自分で持っているよ!空室が多いから困っているんだろ!という声が聞こえてきそうですが

高く売るには色々とお金がかかるのも現状です。

そう考えれば不動産って適正価格があり、リフォームをしていなければ入居者が入るようにリフォームをする必要がありますし

外壁が塗っていなければその分のコストも掛りますし、入居率が低ければ入居率を上げるコストと時間がかかります。

タイムイズマネーというように、入居者が入っていないから安いのではなく、入居者を入れるコストを考えると必然と適正価格になるんですね。

 

仮に買取価格にご不満がございましたら、入居率を上げ、内外装のリフォームをすれば高く売れる可能性は高まります。

当社代表も多くのカリスマ投資家に対し寄稿しておりますが、入居率=収益目的ですので、現状明日から上がってくる収益がいくらなのか、また中長期的なコストがどれだけかかるのかという相対(いわば経常利益)が投資家の目線であると言っております。

その投資家の目線を一つの指標で示すものが利回り(その物件が将来的にどの位の収益を生むかどうかを物件価格で割り出す)であり

利回り目線で計算しても建物構造によっても異なります。

 

ではどのような物件がどの位の利回りなのかを次回お話しさせて頂きます。

では。。。

 

当法人はこの分野の専門ですので適正な価格で買取をしています。

★★★収益物件・投資物件の買取は収益物件買取ドットコムへ★★★

TEL:0120-801-448
FAX:050-3730-6170
収益物件、投資物件の買取なら当社にお任せ下さい。

 

 

収益物件・投資物件を買い取ってもらうタイミング

こんにちは。収益物件買取.comの馬場です。

 

今年に入ってから不動産業者様からも多くのお問合せを頂くようになって参りました。

当社は賃貸アパートマンションなどの投資用不動産売買専門の法人でして数多くの売買実績がございます。

また自社および子会社でも数百室の物件を保有しており、賃貸アパートマンションなどの収益物件・投資物件についてはキチンとした目利きができます。

こういった投資用のアパートマンションは経済状況、金融機関の融資の扉が開いているタイミングか否かで大きく価格が左右されますが、

2013年我が国の経済は、政権交代後の経済政策に対する期待感と日銀新総裁による大胆な金融緩和策による、株高や円高などにより明るい兆しが感じられるようになり、現物不動産においても徐々に動きが出てきた状況であります。

日銀は4月4日、金融政策決定会合を開き、市場の資金量を新たな政策目標に設定し、資金供給の規模を2年間でこれまでの2倍に拡大することを決めました。

これはどういった意味があるかというと、通貨価値が落ちますので金融機関の融資の扉も大きく開いてきます。

いままでの金融緩和とは規模の違う金融緩和という事ですので、この時期に売却するのが良いと思います。

来年になるとまた消費税の増税により、市場は冷え込むでしょう。

市場経済が活性化していない状況下で消費税の増税ですので、大きな影響を与える事は間違いないと思っております。

不動産を所有している法人に限っては建物に係る消費税があります。

課税売上のある消費税の課税事業者であれば消費税の納税もあります。

5%から8%に上がる訳ですので3%も違うんですよ!

 

不動産売買仲介の手数料も3%

 

いわば仲介手数料をダブルで支払わなければならないようなものです。(もちろん建物代金についてのみですが)

よってこのタイミングでの売却が少しでも高く売る=利益を残せる処分タイミングなのです。

テレビCMで見かける某学習塾のように『今でしょ!』といった感じです(笑)

 

ではタイミングは分かったけど、どうすれば 高く売れるの?

を次回お話しさせて頂きます。

では。。。

 

当法人はこの分野の専門ですので適正な価格で買取をしています。

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